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    Wohnungsmarkt Dortmund

    Die jährlich erscheinende Publikation liefert detaillierte Analysen des Dortmunder Wohnanlagemarktes.

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Wohn- und Geschäftshäuser Dortmund

Solide Nachfrage zu verzeichnen. Eine gute Nachfrage und Preisstabilität kennzeichneten auch 2011 den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Dortmund. Mit 356 Transaktionen und einem Umsatz von 114,9 Mio. € fällt das Transaktionsvolumen für Wohn- und Geschäftshäuser rund 6 % niedriger aus als im Vorjahreszeitraum (2010: 314 Transaktionen / 121,7 Mio. €). Gemessen am Gesamtvolumen entspricht dies einem durchschnittlichen Kaufpreis in Höhe von rund 323.000 € je gehandelter Immobilie. Ein im Vergleich zum Vorjahr 2010 (388.000 €/Objekt) um rund 20 % gefallener Wert. Der zu verzeichnende Umsatzrückgang des Transaktionsvolumens ist mitunter auf ein mangelndes Angebot attraktiver Objekte zurückzuführen. Insbesondere in guten und sehr guten Lagen südlich der Innenstadt hielten sich die Eigentümer mit Verkäufen zurück. Deutlich besser war die Angebotssituation in den einfachen und mittleren Randlagen der alten Reichs- und Hansestadt. Während reine Mehrfamilienhäuser sehr schnell umgesetzt werden konnten, gestaltete sich die Vermarktung von Mischobjekten mit einem Gewerbeanteil von mehr als 20 % häufig deutlich komplizierter. Gründe hierfür ist mitunter die restriktive Kreditvergabe der Banken, die aufgrund des Nachvermietungsrisikos häufig einen hohen Eigenkapitalanteil einfordern.

Mehrfamilienhäuser im Fokus. Der Nachfragedruck nach Mehrfamilienhäusern mit keinem oder einem nur sehr geringen Gewerbeteil war 2011 bei einem ohnehin schon vergleichsweise dünnen Angebot in den sehr guten und guten Lagen noch weiter angewachsen. Auch in den mittleren und einfachen Lagen war eine zunehmende Nachfrage zu verzeichnen. Hierbei wurden jedoch lediglich Objekte nachgefragt, bei denen das Verhältnis zwischen Qualität und Kaufpreisvorstellung stimmte. Qualitativ minderwertige Objekte wurden hingegen weiterhin kaum nachgefragt.

Asymmetrische Nachfrage. Die gute Nachfrage verteilte sich insbesondere auf die guten und sehr guten Lagen der südlichen Innenstadt und die einfachen und mittleren Randlagen. Im Dortmunder Norden gestaltete sich der Vermarktungsprozess weiterhin insgesamt schwerfälliger. Insbesondere die Quartiere nördlich des Hellwegs, mit zum Teil problematischer Sozialstruktur, wurden nur bedingt nachgefragt. Das mediale Interesse an dieser Region hat zudem zu einem weiteren Rückgang der Nachfrage beigetragen.

Lokale Investoren dominieren den Markt. Private Anleger waren 2011 die aktivste Investorengruppe in Dortmund. Mit rund 70 % entfiel der überwiegende Teil der Kapitalanleger auf Käufer aus Dortmund oder der näheren Umgebung. Hierbei handelte es sich überwiegend um solvente Privatinvestoren und Immobilienunternehmen, die ihre Bestände erweitern wollten. Aber auch große, zum Teil ausländische Wohnungsunternehmen und institutionelle Anleger waren auf dem Dortmunder Immobilienmarkt aktiv. Hierbei standen insbesondere Mehrfamilienhäuser mit niedrigem Gewerbeanteil (< 20 %) im Fokus der Interessenten. Voraussetzung ist, dass die Qualität der Objekte stimmt. Die Vermarktung von Mischobjekten mit einem Gewerbeanteil von mehr als 20 % gestaltet sich aufgrund eines höheren Mietausfallrisikos und einer erschwerten Finanzierbarkeit schwieriger. Die Bereitschaft der Banken Kredite zu vergeben ist 2011 wieder gestiegen, jedoch stark von der Lage und der Objektqualität abhängig. Für risikobehaftete Objekte müssen Investoren häufig eine höhere Eigenkapitalquote in Kauf nehmen.

Anziehende Kaufpreisfaktoren. Angesichts der guten Nachfragesituation nehmen Investoren für hochwertige Objekte in den mittleren bis sehr guten Citylagen vergleichsweise hohe Faktoren in Kauf. Insbesondere in den sehr guten City-Lagen werden Objekte zu Kaufpreisfaktoren von bis zu 14,0 gehandelt. Die Spanne reicht hierbei für Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Gewerbeanteil von über 20 Prozent vom 8,7-fachen bis zum 11,6-fachen der Jahresnettomiete. Für reine Mehrfamilienwohnhäuser werden 2011 durchschnittlich Faktoren zwischen 9,0 bis 12,2 akzeptiert. Aber auch die guten und mittleren Dortmunder Randlagen profitieren von der gestiegenen Nachfrage. Hier werden Faktoren zwischen 8,0 und 11,0 erzielt. Auch die einfachen Lagen erfreuen sich einer steigenden Beliebtheit. Die Verkäuferseite wird 2011 deutlich von privaten Eigentümern, Erbengemeinschaften und Wohnungsunternehmen dominiert. Aber auch institutionelle und vereinzelte ausländische Verkäufer traten am Dortmunder Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Erscheinung.

Asymmetrische Wohnraumnachfrage. Trotz der seit 1990 rückgängigen Bevölkerungszahl wird in Dortmund mit einer gleichbleibenden Nachfrage nach Wohnraum und stabilen Mieten gerechnet. Grund hierfür ist die seit den 1990er Jahren kontinuierlich steigende Zahl der Haushalte, die die Auswirkung des demographischen Wandels auf den Wohnungsmarkt teilweise kompensiert. Dennoch ist die Entwicklung auf dem Dortmunder Immobilienmarkt differenziert zu betrachten. In den guten Dortmunder Lagen – insbesondere in den südlichen und uninahmen Viertel – ist eine sehr gute Wohnraumnachfrage mit steigen Mietniveau zu verzeichnen. In den nördlichen Lagen ist ein entgegengesetzter Trend festzustellen. Die Spitzenmiete in den begehrtesten Dortmunder Top-Lagen beträgt rund 7,50 €/m². Diese wird vornehmlich in den Top-Quartieren südlich der B1 bzw. in den Stadteilen Kirchhörde, Lücklemberg und Bittermark erzielt. In einfachen und mittleren Lagen werden durchschnittliche Mieten zwischen 4,00 und 5,50 €/m² erzielt. In den einfachen Lagen des Dortmunder Nordens werden teilweise auch Mieten unterhalb der 4,00 € Marke erzielt.

Ausblick 2012. Die Rahmenbedingungen für Investitionen in Wohn- und Geschäftshäuser sind in der ehemaligen Reichs- und Hansestadt weiterhin günstig. Trotz des etwas rückläufigen Investmentumsatzes und einer sich abzeichnenden Abkühlung der Konjunktur spricht vieles dafür, dass die Nachfrage der Investoren auch 2012 hoch bleiben wird. Nicht zuletzt aufgrund der weiter ungelösten Finanz- und Währungskrise wird die Bedeutung der Bundesrepublik als sicherer Hafen eher noch zunehmen. Dies gilt insbesondere für den in Dortmund dominierenden Anteil der privaten Anleger, die vor dem Hintergrund der unverändert problembehafteten Finanzmärkte auch zukünftig Wohnimmobilien als attraktive Assetklasse suchen werden. Gerade Core-Immobilien und innerstädtische Wohn- und Geschäftshäuser in Dortmunder Top-Lagen werden deshalb weiterhin gut nachgefragt werden. Bei der Anzahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser ist für das laufende Jahr 2012 von einer ähnlichen Größenordnung wie im Vorjahr, bei gleichbleibendem Transaktionsvolumen, auszugehen. Entscheidend hierfür ist jedoch ein ausreichendes Angebot in diesem Marktsegment. Bei den Spitzenrenditen ist 2012 voraussichtlich von einer Stabilisierung auf dem derzeitigen Niveau auszugehen.

Wohn- und Geschäftshäuser Kennzahlen 2012

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