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    Einzelhandelsmarkt Essen

    Die quartalsweise erscheinende Publikation untersucht die Trends auf dem Essener Einzelhandelsmarkt.

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Einzelhandelsmarkt Essen

Textilbranche führend. Neben Köln, Düsseldorf und Dortmund fungiert Essen als eines der vier großen Oberzentren in Nordrhein-Westfalen. Im Vergleich zu den übrigen Oberzentren der Metropole Ruhr ist die Anziehungskraft des Essener Einzelhandels auf nicht ortsansässige Konsumenten relativ stark ausgeprägt. 2011 lag die Zentralitätskennziffer mit 118,7 Punkten auf einem sehr guten Niveau. Der Filialisierungsgrad für die gesamte Essener 1A-Lage ist mit 72,3 % sehr hoch. (Vergleich Düsseldorf: 74,6 %). Die Kaufkraftkennziffer der GfK liegt mit 100,7 Punkten knapp über dem Bundesdurchschnitt (Düsseldorf: 120,4 Punkte). Essen weist mit rd. 885.000 m² die höchste Zahl an Verkaufsflächen in der Metropole Ruhr auf. Die 2011 ermittelte Passantefrequenz in den 1A-Lagen Kettwiger Straße und Limbecker Straße betrug 5.220 bzw. 6.155 Passanten pro Stunde. Ein im Vergleich zur Landeshauptstadt mit knapp 8.000 Passanten/Stunde auf der Schadowstraße ein guter Wert. Die Essener Branchenstruktur wird von den Branchen Mode/Textil (34 %), Telekommunikation/Elektro (13 %) sowie den Branchen Schuhe/Lederwaren und Gastronomie mit jeweils gut 10 % dominiert. Im Vergleich entspricht die Verteilung der Branchen in 1A-Lage dem landesweiten Durchschnitt.

Deutschlandtrend 2012. Trotz der wachsenden Verunsicherung der Verbraucher aufgrund der europäischen Finanz- und Währungskrise konnte der Retailmarkt 2011 bundesweit insgesamt zulegen und das angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen gute Ergebnis des Vorjahres wiederholen. Schätzungen des Statistischen Bundesamtes gehen für 2011 von einer nominalen Steigerung zwischen 2,7 und 2,9 % aus. Inflationsbereinigt dürfte das Ergebnis etwa 1,1 bis 1,3 % über dem Vorjahreswert liegen. Das im Vergleich zum europäischen Ausland sehr gute und solide Ergebnis, spricht für eine insgesamt stabile Konjunktur und eine generell positive Stimmung in der Bevölkerung. Verantwortlich für das gute Ergebnis sind die positiven Rahmen- bedingungen, die ein für Einzelhandel konstruktives Umfeld geschaffen haben. Hierzu gehören zahlreiche Einzelindikatoren, die im Zusammenspiel die gute Konsumstimmung stützen konnten. Zu den erfreulichen Indikatoren gehören u.a. die positive Entwicklung des Arbeitsmarktes, der mit einer Arbeits- losenquote von 7,1 % für das Gesamtjahr 2011 und einer durchschnittlichen Arbeitslosenzahl von unter 3 Mio. Erwerbslosen das beste Ergebnis seit der Wiedervereinigung ausweisen kann. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2010 konnte die Arbeitslosenquote um 0,6 Prozentpunkte gesenkt werden. Ungeachtet der Finanz- und Währungsmarktturbulenzen zog die Beschäftigung in Deutschland spürbar an. 2011 waren mit 29,02 Mio. sozialversicherungs- pflichtig Beschäftigten rund 710.000 Menschen mehr beschäftigt als im Vorjahreszeitraum. Die Prognosen gehen, ungeachtet der erwarteten Konjunktureintrübung, auch 2012 von einer weiter sinkenden Arbeitslosigkeit aus, was sich positiv auf die Entwicklung des deutschen Einzelhandels auswirken dürfte. Neben den skizzierten harten Faktoren spielen auch Stimmungsindikatoren eine entscheidende Rolle. Bemerkenswert ist dabei die gute Entwicklung des Konsumklimaindex der GfK, der sich 2011 zwischen 5,2 und 6,0 Punkten bewegte. Erstaunlich ist auch die gute Prognose zur persönlichen Einkommenserwartung der Konsumenten, die Ende 2011 auf 34 Punkte anstieg und auf einen weiterhin positiven Trend für 2012 schließen lässt.

Entwicklung des Essener Retailmarktes. Der rückläufige Trend der Spitzenmieten konnte auch 2011 nicht durchbrochen werden. Seit den letzten zehn Jahren ist die Spitzenmiete in der ehemaligen Kulturhauptstadt rückläufig (2002-2011: -29,2 %). Verglichen mit der Entwicklung der durchschnittlichen Spitzenmiete auf Basis der 183 größten deutschen Kommunen (2002-2011: +3,8 %) sowie der Landeshauptstadt (2002-2011: +42,9 %) ein äußerst ernüchternder Wert. Für einen idealtypischen 100-m²-Standardshop in 1A-Lage wurde 2011 eine Höchstmiete von 85 €/m² registriert. Dies entspricht einem Rückgang von rd. 6 % im Vergleich zum Vorjahr (2010: 90 €/m²). In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass es sich hierbei um ein durchschnittliches Mietpreisniveau für einen idealtypischen 100-m²-Standardshop handelt. Flächen mit zunehmender Größenordnung abnehmende €/m2-Werte und umgekehrt deutlich kleinere Flächen wesentlich höhere €/m²-Werte aufweisen. Die Wertentwicklung für Geschäftshäuser in 1a-Lagen verhält sich weitgehend analog zur Mietpreisentwicklung. Im direkten Vergleich zum Vorjahr konnte das Kaufpreisniveau gehalten werden. So wurden 2011 für Geschäftshäuser in Essener 1A-Lagen durchschnittlich Brutto-Faktoren von 14,5 erzielt. In den Jahren seit 2002 bis 2011 hat sich der Kaufpreisfaktor in diesem Teilsegment jedoch von 17,00 (2002) auf den Faktor 14,5 (2011) reduziert. Dies entspricht einem Rückgang von knapp 15 %. Im Vergleich mit der Entwicklung der durchschnittlichen Wertentwicklung auf Basis der 183 größten deutschen Kommunen ist der zu verzeichnende Rückgang erheblich.

Perspektiven 2012. Trotz der noch weitgehend ungelösten europäischen Finanz- und Wirtschaftskrise zeigt die Gesamtbetrachtung der wichtigsten Einflussfaktoren aus heutiger Sicht ein insgesamt positives Bild für das laufende Jahr 2012. Entgegen dem Trend der außergewöhnlich guten Vorjahre mit überdurchschnittlichen Zuwächsen des BIP deutet in diesem Jahr alle Indikatoren auf eine Stabilisierungsphase hin. Somit kann auch 2012 von einer gleichbleibenden Nachfrage in den Top-Lagen ausgegangen werden. Insbesondere internationale Textilfilialisten, die derzeit vermehrt auf den Märkten an Rhein und Ruhr aktiv sind, akzeptieren für den Markteintritt häufig auch höhere Mieten, sodass von einer Preisstabilisierung des Essener Retailmarktes auf dem derzeitig erreichten Niveau ausgegangen werden kann.

Retailmarkt-Kennzahlen 2012

Kennzahlen für den Einzelhandel
Quellen: Stadt Essen, IT NRW, H&H Hütter Research
EH-Kaufkraftkennziffer 2011 je Einwohner 100,7
Kaufkraftkennziffer 2011 je Einwohner 100,7
Umsatzkennziffer 2011 je Einwohner 119,5
Zentralitätskennziffer 2011 118,7
Filialisierungsgrad (gesamte 1A-Lage in %) 72,3 %
Passantenfrequenz pro Stunde
(Jahr/Monat/Wochentag/Frequenz)
2011 / Mai / Sa / 6.155
Stärkste gemessene Frequentierung Limbecker Straße
Mietpreis 1A-Lage
100 m²-Ladenlokal 2011
85 EUR / m²
Mietpreis 1A-Lage
1.000 m²-Ladenlokal 2011
38 EUR / m²
Essen (Demographische Basisdaten)
Quellen: Stadt Essen, H&H Hütter Research
Einwohner zum 30.06.2010 574.635
Bevölkerungsentwicklung (2005-2010) -2,22 %
Besucheraufkommen (2010) 1.357.737 Übernachtungen
Sozialversicherungspfl. Beschäftigte (30.06.2011) 220.667
SVP-Beschäftigungsentwicklung (2005-2011) +9,0 %
Bürobeschäftigte (30.06.2011) 161.513
Büro-Beschäftigungsentwicklung (2010-2011) +1,7 %
Anteil tertiärer Sektor in % 73,2 %
Arbeitslosenquote in %
(31.05.2012)
12,4 %
Gewerbesteueraufkommen (2011) 465 EUR / Einwohner (netto)
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