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    Investmentmarkt Köln

    Der quartalsweise erscheinende Report untersucht die Entwicklung auf dem Kölner Investmentmarkt.

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Investmentmarkt Köln

Investitionsvolumen rückläufig. Mit einem Investmentumsatz von 23,52 Mrd. € zeigten sich die deutschen Investmentmärkte auch 2011 in bester Verfassung und konnten das gute Vorjahresergebnis um 20 % übertreffen. Entgegen des deutschlandweit guten Trends konnte der Kölner Investmentmarkt den sehr guten Umsatz des Vorjahres nicht weiter ausbauen. Dennoch war ein lebhaftes Marktgeschehen mit starkem Interesse aus dem In- und Ausland zu verzeichnen. Mit 842 Mio. € fällt das im Jahr 2011 umgesetzte Transaktionsvolumen rund 23 % niedriger aus als im Vorjahreszeitraum und unterschreitet den zehnjährigen Durchschnitt um rund 10 %. Gründe für den Rückgang können in einer rückläufigen Zahl der registrierten Großdeals und Portfolio- transaktionen ausgemacht werden. Mit 52 Transaktionen bewegen sich die Verkaufszahlen zwar im Bereich des Vorjahres, das durchschnittliche Volumen pro Deal liegt jedoch mit 16 Mio. € weit unter dem sehr hohen Wert des Vorjahres (2010: 21,5 Mio. €).

Starker Rückgang der Big-Deals. Die Verteilung der Investments nach Größenklassen verschiebt sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich. Zwar bilden die Transaktionen über 50 Mio. € mit gut 46 % nach wie vor den größten Anteil am Gesamtumsatz, jedoch brechen die Verkäufe zwischen 25 und 50 Mio. € im Vergleich zum Vorjahr deutlich ein. Mit einem Anteil von 12 % hat sich ihr Anteil 2011 so gut wie halbiert. Ein erhebliches Wachstum (+15 %) können jedoch die Transaktionen zwischen 10 Mio. € und 25 Mio. € verzeichnen, die mit knapp 27 % zum Gesamtergebnis beitragen. Entsprechend gut verhielten sich die registrierten Abschlüsse der kleineren Deals unterhalb von 10 Mio. €, die mit 15 % ihren Anteil am Gesamtumsatz weiter ausbauen konnten.

Private Anleger dominieren. Während der Kölner Markt im Vorjahr noch von Equity/Real Estate Funds dominiert wurde, sind 2011 mit jeweils gut 23 % private Kapitalanleger und Spezialfond die aktivste Investorengruppe am Kölner Markt. Es folgen mit gut 17 % die Equity/Real Estate Funds, die wie bereits erwähnt 2011 deutlich weniger investierten. Pensionskassen waren mit 15 % und Projektentwickler mit gut 11 % am Gesamtumsatz beteiligt. Der Anteil ausländischer Investoren konnte auch 2011 weiter gesteigert werden (+ 11 %) und entspricht knapp einem Drittel des Transaktionsvolumens. Auf Verkäuferseite traten 2011 insbesondere Spezialfonds (25 %) sowie Projektentwickler (19 %) in Erscheinung. Auf den nachgelagerten vorderen Rängen folgen Banken und Pensionskassen auf die jeweils 15 % des Transaktionsvolumens entfallen. Die öffentliche Hand und Equity/Real Estate Funds steuern jeweils rund 8 % zum Transaktionsvolumen bei. Aber auch Privatanleger bilden mit 5 % des Transaktionsvolumens einen im Vergleich zum Vorjahr um 4 Prozentpunkte gesteigerten Anteil. Offene Fonds sind 2011 im Vergleich zum Vorjahr (2010: 24 %) mit nur knapp 1 % kaum am Investmentvolumen beteiligt.

Zentrale Lagen gefragt. Im Fokus der Investoren standen 2011 die zentralen Innenstadtlagen auf die knapp 76 % aller Investments entfallen. Dies entspricht einem Zuwachs von gut 23 Prozentpunkten. Aber auch die Cityrandlagen und Nebenlagen erfreuten sich 2011 einer guten Nachfrage und sind mit einem Anteil von jeweils 9 % am Transaktionsvolumen beteiligt. In den Kölner Außenbezirken ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein deutlicher Umsatzrückgang (-8 Prozentpunkte) zu verzeichnen. Hier konnten 2011 nur knapp 6 % des Investitionsvolumens registriert werden.

Büroimmobilien im Fokus. Entgegen dem Trend des Vorjahres sind Büroimmobilien 2011 mit einem Anteil von gut 41 % (+18 Prozentpunkte) wieder die beliebteste Assetklasse in der Domstadt. Die 2010 noch zahlreich registrierten Verkäufe großvolumiger Einzelhandelsobjekten haben sich 2011 nicht wiederholt und verzeichnen einen Anteil von 30 % am Gesamttransaktionsvolumen. Dies entspricht einem Rückgang von 27 Prozentpunkten, der insbesondere auf das mangelnde Angebot entsprechender Objekte zurückzuführen ist. Mit einem Anteil von gut 10 % nehmen Entwicklungsgrundstücke den dritten Platz ein.

Renditen ohne wesentliche Veränderungen. Die Renditen zeigen sich im Vergleich zum Vorjahr sehr konstant. Nennenswerte Veränderungen sind 2011 nicht in Erscheinung getreten. Die Netto-Spitzenrendite für hochwertige, vollvermiete Büroimmobilien in sehr guten Lagen liegt unverändert bei 5,3 %. Im Vergleich zum gleitenden Durchschnitt der letzten zehn Jahre entspricht dies einem recht niedrigen Niveau (-23 Basispunkte). Ein weiteres Indiz dafür, dass Köln weiterhin ein attraktives Preisniveau im Top-Segment aufweist. Die Netto-Spitzenrendite für erstklassige Wohn- und Geschäftshäuser in Premiumlage liegt unverändert bei 4,35 %. Auch im Marksegment Logistik blieb das Niveau der Top-Renditen mit 6,8 % im Jahresverlauf sehr stabil.

Ausblick 2012. Auch in diesem Jahr wird trotz einer sich abkühlenden Gesamtwirtschaft mit einer anhaltend guten Nachfrage und einer ähnlich guten Gesamtentwicklung mit leicht rückläufigem Investitionsvolumen zu rechnen sein. Aufgrund des Nachfrageüberhangs wird das Transaktionsvolumen hierbei jedoch vom Angebot an attraktiven und vor allem großvolumigen Core-Objekten bestimmt. Bei den Spitzenrenditen sind unserer Einschätzung nach keine wesentlichen Veränderungen zu erwarten.

Investmentmarkt-Kennzahlen 2012

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