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    Einzelhandelsmarkt Köln

    Die quartalsweise erscheinende Publikation untersucht die Trends auf dem Kölner Einzelhandelsmarkt.

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Einzelhandelsmarkt Köln

Hohe Nachfrage bei knappem Angebot. Die Domstadt Köln erfreut sich auch 2011 einer nach wie vor ansteigenden Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Top-Lagen. Die gute Nachfrage übertrifft hierbei das begrenzte Flächenangebot um ein Vielfaches. Insbesondere nationale und internationale Textil- und Modehändler, die sich derzeit auf dem deutschen Einzelhandelsmarkt positionieren, sind verstärkt auf der Suche nach Großflächen ab 500 m². Hierbei liegt das Hauptaugenmerk insbesondere auf die hoch frequentieren 1A-Lage Schilderstraße, gefolgt von der ebenfalls gut frequentierten Fußgängerzone Hohe Straße. Hier eröffneten jüngst der Sportartikelhersteller Adidas, das Young-Fashion-Konzept Bersha sowie die italienische Kosmetik-Marke Kiko eine neue Filiale. Aber auch die Ehren- und Mittelstraße sowie der Wallrafplatz erfreuen sich einer anhaltend guten Nachfrage aus dem Premiumsegment.

Nachfrageüberhang in den Top-Lagen. Das Flächenangebot hat sich gegenüber dem Vorjahr kaum verändert. Zur Anmietung stehende Ladeneinheiten an den beliebtesten Standorten sind nach wie vor Mangelware. Aufgrund der fehlenden Flächenvakanzen konnte 2011 in den Kölner Top-Lagen kaum Neuvermietungen registriert werden. Trotz der Bereitschaft einiger Mietinteressenten Abstandzahlungen sog. „Keymoney“ für eine vorzeitige Ladenaufgabe zu leisten, war 2011 ein deutlicher Nachfrageüberhang insbesondere in der Schildergasse zu verzeichnen. Auch die Tendenz Kompromisse bei der Qualität des Ladenlokals einzugehen war im Berichtszeitraum zunehmend. Die Kölner B-Lagen konnten von dem mangelnden Flächenangebot profitieren und im Vergleich zum Vorjahr eine leicht erhöhte Nachfrage verzeichnen.

Nachfrage in allen Größenklassen. Die gute Nachfrage verteilte sich 2011 über alle Segmente. Mit gut 33 % aller abgeschlossenen Verträge liegt die Größenkategorie zwischen 61 bis 120 m² unangefochten an der Spitze. Es folgen mit knapp 23 % Flächen zwischen 501 und 1.000 m² sowie mit einem Anteil von jeweils 16 % die Kategorien bis 61 m² bzw. zwischen 121 und 250 m². Mit einem Vermietungsanteil von rund 8 % konnten 2011 auch vermehrt großvolumige Abschlüsse über 1.000 m² (u.a. Adidas) registriert werden. Im Vergleich zum Vorjahr wurden in der Größenkategorie zwischen 251-500 m² mit einem Anteil von 4 % kaum Abschlüsse verzeichnet (-13 Prozentpunkte).

Bekleidung mit höchstem Anteil. Gemessen am Flächenumsatz nach Branchen entfiel im Zeitraum 2011 mit 48 % fast die Hälfte aller Vermietungen auf die Mode- und Textilbranche. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet dies jedoch einen Umsatzrückgang von knapp 19 Prozentpunkten in diesem Branchensegment. Gründe hierfür können im Nachfrageüberhang bzw. im mangelnden Flächenangebot ausgemacht werden. Insbesondere viele internationale Marken sind derzeit bemüht auf dem als soliden geltenden deutschen Markt Fuß zu fassen. Hierbei werden verstärkt etwas kleinere Flächen mit rund 500 m² gesucht. Auf dem 2. und 3. Rang folgen mit 12 % aller Vermietungen das Segment Körperpflege/ Gesundheit sowie die Branchen Lederwaren/Schuhe und Haus-/Einrichtungsbedarf mit einem Anteil von jeweils rund 8 Prozent.

Spitzenmieten steigen in allen Lagen. Auch die Spitzenmieten reagierten auf den anhaltenden Nachfrageüberhang und konnten im Laufe des vergangenen Jahres eine leichte Steigerung verzeichnen. Die Spitzenmiete für einen idealtypischen 100-m²-Standardshop in der bestfrequentierten Konsumlage Schildergasse liegt 2011 weitgehend unverändert bei 250 €/m²/Monat. Es folgen die Hohe Straße mit 225 €/m²/M. (+15 %) sowie der Neumarkt (100 €/m²/M.) und die Ehrenstraße (95 €/m²/M.), die sich auf dem Vorjahresniveau stabilisiert haben. Die Mittelstraße verzeichnet mit 90 €/m²/Monat einen Anstieg von 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das Durchschnittsmietniveau ist im Vergleich zum Vorjahr aufgrund der guten Nachfragesituation leicht erhöht.

Gute Perspektiven für 2012. Auch für 2012 wird mit einer anhaltend guten Nachfragesituation gerechnet. Köln ist nach wie vor eines der attraktivsten Ziele in Europa und aufgrund der vergleichsweise stabilen wirtschaftlichen Situation, hohen Passantenfrequenzen und Einzelhandelsumsätzen für nationale und internationale Filialisten sehr interessant. Neben der Mode- und Textilbranche drängen derzeit auch neue professionelle Gastronomiekonzepte auf den Markt. Aufgrund des Nachfrageüberhangs in den bevorzugten Lagen wird weiterhin mit einem Anstieg der Spitzenmiete gerechnet, für das erst Halbjahr 2012 wird ein Mietpreis von 255 €/m²/Monat prognostiziert. Aufgrund des bestehenden Nachfrageüberhangs wird der Flächenumsatz für 2012 zu einem großen Anteil vom Flächenangebot bestimmt werden.

Retailmarkt-Kennzahlen 2012

Kennzahlen für den Einzelhandel
Quellen: Stadt Köln, IT NRW, H&H Hütter Research
EH-Kaufkraftkennziffer 2011 je Einwohner 106,2
Kaufkraftkennziffer 2011 je Einwohner 110,7
Umsatzkennziffer 2011 je Einwohner 135,9
Zentralitätskennziffer 2011 128,0
Filialisierungsgrad (gesamte 1A-Lage in %) 69,0 %
Passantenfrequenz pro Stunde
(Jahr/Monat/Wochentag/Frequenz)
2011 / Mai / Sa / 14.265
2011 / Mai / Do / 7.800
Stärkste gemessene Frequentierung Schildergasse
Mietpreis 1A-Lage
100 m²-Ladenlokal 2011
230 EUR / m²
Mietpreis 1A-Lage
1.000 m²-Ladenlokal 2011
115 EUR / m²
Köln (Demographische Basisdaten)
Quellen: Stadt Köln, H&H Hütter Research
Einwohner zum 30.06.2010 1.000.660
Bevölkerungsentwicklung (2005-2010) +3,19 %
Besucheraufkommen (2010) 4.574.449 Übernachtungen
Sozialversicherungspfl. Beschäftigte (30.06.2011) 475.258
SVP-Beschäftigungsentwicklung (2005-2011) +9,2 %
Bürobeschäftigte (30.06.2011) 361.778
Büro-Beschäftigungsentwicklung (2010-2011) +3,0 %
Anteil tertiärer Sektor in % 76,1 %
Arbeitslosenquote (31.05.2012) 9,9 %
Gewerbesteueraufkommen (2011) 798 EUR / Einwohner (netto)
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