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    Büromarktbericht Köln

    Die quartalsweise erscheinende Publikation analysiert die Entwicklung auf dem Kölner Büromarkt.

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Büromarkt Köln

Umsatzrekord bei Büroflächen. Der Kölner Büromarkt erzielte 2011 ein hervorragendes Ergebnis, das mit rund 327.000 m² inkl. Eigennutzerprojekte deutlich über den bisher erreichten Flächenumsätzen liegt und erstmals die Marke von 300.000 m² durchbricht. Damit werden sowohl das Vorjahresresultat um gut 37 % als auch der Zehnjahrestrend um rund 33 % übertroffen. Das gute Ergebnis hat erheblich von den Großabschlüsse der RheinEnergie AG sowie der LANXESS AG mit einem Flächenumsatz von rund 83.000 m² profitiert. Aber auch die sehr gute Nachfrage, die sich über alle Größenklassen erstreckt sowie die hohe Anzahl der registrierten Vertragsabschlüsse haben zum Rekordergebnis beigetragen. Auswirkungen der europäischen Finanzmarkt- und Währungskrise waren 2011 am Kölner Büromarkt nicht zu spüren.

Zentrale Lagen gefragt. Im Fokus der Nachfrager standen 2011 insbesondere die zentralen Büromarktzonen in der Innenstadt und dem gut angebundenen Cityrand. Gemessen am erzielten Flächenumsatz konnte die Innenstadt mit 103.500 m² Büroflächen ihre Führungsrolle auch 2011 mit einem Anteil von knapp 32 % am Gesamtumsatz behaupten (2010: 90.000 m²). Auf dem zweiten Platz folgt die Cityrandlage Ehrenfeld/Braunsfeld, die einen Umsatzanteil von rund 20 % verzeichnet. Mit rund 54.000 m² und einem Umsatzanteil von gut 16 % erzielt die Citylage Deutz 2011 ein Rekordergebnis. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich hier der Umsatz mehr als verdreifacht (2010: 13.000 m²). Auf den nachgelagerten Plätzen folgen die Büromarktzone Bayenthal/Marienburg mit einem guten Ergebnis von rund 7 % und die Büromarktzonen Köln West und Kalk/Mülheim auf die jeweils rund 6 % entfallen.

Grossabschlüsse dominieren. Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen liegt die größte Flächenkategorie ab 10.000 m² mit einem Anteil von rd. 25 % an der Spitze. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Umsatzplus von rund 19 Prozentpunkten. Der deutliche Anstieg ist auf die zwei Großabschlüsse der RheinEngergie AG und Lanxess AG im Berichtzeitraum zurückzuführen. Um diese Größenkasse bereinigt, verteilt sich der Flächenumsatz weitgehend homogen auf alle Größenklassen. Auf dem zweiten und dritten Platz folgen die Größenkategorien zwischen 201-500 m² (16 %) und die Kategorie zwischen 501-1.000 m² (14 %).

Verwaltungen führend. In der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen liegen in der Domstadt die Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen mit rund 86.000 m² und einem Anteil von knapp 27 % am Gesamtumsatz deutlich an der Spitze. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Umsatzplus von knapp 22 Prozentpunkten. Auf dem zweiten und dritten Platz folgen die Beratungsgesellschaften mit knapp 17 %. Die sonstigen Dienstleistungen verzeichnen einen deutlichen Rückgang von gut 13 Prozentpunkten und erzielen einen Anteil von 12 Prozent. Auf einem verhältnismäßig niedrigen Niveau folgen die IT- und Kommunikationsunternehmen sowie Werbung und Medien mit einem Anteil von jeweils rund 9 %. Auf die öffentliche Verwaltung entfällt ein Anteil von gut 8 % (+1,7 Prozentpunkte). Weit abgeschlagen folgen die Branchen Gesundheitswesen und Handel mit rund 4 % des umgesetzten Flächenvolumens.

Leerstand leicht gestiegen. Infolge der Fertigstellung neuer Büroflächen stieg im Jahresverlauf der Leerstand leicht an, konnte jedoch zum Jahres- abschluss aufgrund der guten Nachfrage nach modernen, gut ausgestatteten Flächen wieder etwas abgebaut werden. Mit 684.000 m² leer stehender Bürofläche stieg die Leerstandsquote auf rund 8,5 %. Hiervon entfallen knapp 24 % auf moderne Flächen, ein verhältnismäßig niedriger Wert. Der höchste Leerstandsanteil entfällt auf Flächen mit einer durchschnittlichen Ausstattung (75 %). Der Anteil unsanierter Flächen ist mit unter einem Prozent erfreulich niedrig und konnte zudem im Vergleich zum Vorjahr weiter abgebaut werden. Mit rund 197.000 m² ist der umfangreichste Leerstand in der gut nachgefragten Innenstadtlage auszumachen. Aufgrund der anhaltend guten Nachfrage, ist für das laufende Jahr 2012 mit einem Rückgang des Leerstandes zu rechnen.

Verfügbare Flächen im Bau rückläufig. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Volumen der Flächen im Bau zwar um rund 20 % auf rund 162.000 m² erhöht, jedoch stehen dem Büromarkt hiervon lediglich 38.000 m² zur Verfügung. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Rückgang der verfügbaren Flächen von rund 60 % (2010: 96.000 m²). Das Gesamtflächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) bewegt sich im Vergleich zum Vorjahr auf einem weitgehend unveränderten Niveau und liegt aktuell bei rund 724.000 m² (2010: 722.000 m²).

Anstieg der Spitzenmieten. Die Spitzenmieten konnten im Vergleich zum Vorjahr leicht zulegen (+0,5 %) und stehen zum Jahreswechsel bei knapp 21,70 €/m²/Monat (2010: 21,60 €/m²/M.). Sie wird vornehmlich für moderne Cityflächen in bester Innenstadtlage erzielt. Die Büromarktzone Deutz entwickelte sich 2011 weiterhin positiv. Die Höchstmiete lag hier zum Jahresende bei 20,40 €/m²/Monat. Ein im Vergleich zum Vorjahr um rd. 14 % gesteigertes Spitzenniveau (2010: 17,90 €/m²/M.). In der Cityrandlage Kalk/Mülheim konnte auch eine positive Entwicklung (+13 %) und eine Höchstmiete von rund 13,00 €/m²/Monat verzeichnet werden. Die verbleibenden Lagen konnten ebenfalls von der guten Gesamtmarktentwicklung profitieren und im Vergleich zum Vorjahr überwiegend zulegen. Lediglich die Cityrandzone Sülz/Lindenthal und die Nebenlage Hürth haben 2011 einen spürbaren Rückgang bei den Spitzenmieten zu verzeichnen.

Positiver Ausblick für 2012. Aufgrund der anhaltend guten Nachfrage und vorliegenden Flächengesuche, ist auch für 2012 mit einem Umsatz in der Größenordnung der vergangenen Jahre zu rechnen. Hierbei wird ein Flächenumsatz zwischen 250.000 und 280.000 m² erwartet. In diesem Zusammenhang bleibt jedoch abzuwarten wie sich die Wirtschafts- und Finanzkrise auf die deutsche Gesamtwirtschaft und damit auf die Büroflächennachfrage in diesem Jahr auswirken wird. Die Leerstand dürfte sich 2012 angesichts abnehmender Flächen im Bau weiter reduzieren. Zudem befindet sich ein Großteil (rd. 28 %) des Gesamtleerstandes in der gut nachgefragten Innenstadtlage. Die Höchstmieten werden sich 2012 voraussichtlich auf gleich gutem Niveau, mit einer weiterhin leicht steigender Tendenz, halten können. Ausschlaggebend hierfür sind das moderate Angebot und die gute Nachfrage nach modernen Flächen in attraktiver Lage.

Büromarkt-Kennzahlen 2012

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