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    Investmentmarkt Essen

    Der jährlich erscheinende Report liefert ausführliche Analysen zum Essener Investmentmarkt.

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Investmentmarkt Essen

Solider Investmentumsatz. 2011 war ein solides Jahr für den Essener Investmentmarkt. Verkäufe von einzelnen Objekten haben das Marktgeschehen auch 2011 eindeutig dominiert. Der Gesamtumsatz fiel mit 734,6 Mio. € gut 11 % höher aus als noch im Vorjahr. Mit 4.433 registrierten Verträgen bewegen sich die Verkaufsfälle 2011 auf einem ähnlich guten Niveau wie im Vorjahr (2010: 3.927) und oberhalb des gleitenden Durschnitts der letzten 15 Jahre mit durchschnittlich 4.000 Transaktionen/Jahr. Das auf den Investmentbereich anzurechnende Transaktionsvolumen verharrte jedoch mit rd. 390 Mio. € so gut wie unverändert auf dem Niveau des Vorjahres (2010: 385 Mio. €). Gemessen am langjährige Durchschnitt (415 Mio. €) fällt das Ergebnis jedoch mit einem Umsatzrückgang von rd. 6 % verhältnismäßig ernüchternd aus. Verglichen mit den sog. Boomjahren 2006 und 2007 ist das 2011 auf dem Essener Marktgebiet erzielte Transaktionsvolumen um gut ein Drittel gefallen. Der rückläufige Trend ist mitunter auf einen Rückgang der Portfoliotransaktionen sowie ein mangelndes Angebot attraktiver Objekte in guter Lage zurückzuführen.

Große Deals rückläufig. Gegen den allgemeinen Trend wurden 2011 mit 13 registrierten Blockverkäufen und einem Anteil von rd. 10 % deutlich weniger Portfoliotransaktionen umgesetzt als im Vorjahr. Im direkten Vergleich zum Vorjahreszeitraum (2010: 84 Mio. €) ist hier ein massiver Einbruch in Höhe von rund 44 % zu verzeichnen. Als Verkäufer traten überwiegend Wohnungsunternehmen in Erscheinung. Ergänzend ist anzumerken, dass im Rahmen von Blockverkäufen häufig auch Unternehmen ganz oder teilweise veräußert werden, ohne dass die auf den jeweiligen Verkaufsgegenstand entfallenden Preisanteile ausgewiesen bzw. ermittelt werden können. Zudem sind erfahrungsgemäß häufig sog. Paketpreise vorhanden, die preislich dem Eigentums- wechsel größerer Wohnungsbestände Rechnung tragen. Verantwortlich für den immensen Einbruch ist mitunter die Tatsache, dass nur wenige der 2011 auf dem Essener Markt angebotenen Portfolios eine durchgängig gute Qualität aufwiesen, die den Anforderungen der überwiegend Core-orientierten Investoren gerecht wurde. Hinzu kommt die zurückhaltende Bereitschaft der Banken risikobehaftete Objekte jenseits von „Core“ zu finanzieren.

Einzelhandelsimmobilien und Bürogebäude führend. Einzelhandelsimmobilien, inklusive innerstädtische Büro- und Geschäftshäuser, sind 2011 die beliebteste Anlageklasse in Essen. Mit gut 42 % wurde 2011 fast die Hälfte des Transaktionsvolumens in diese Nutzungsart investiert, was rund 162 Mio. € entspricht. Damit steigert sich ihr Anteil im Vergleich zum Vorjahr deutlich um knapp 20 Prozentpunkte. Der wesentliche Grund für dieses sehr gute Ergebnis ist der Eigentümerwechsel zahlreicher Geschäfts- und Bürohäuser. Auf Rang zwei folgen mit 314 Verkäufen und einem Umsatzanteil von gut 31 % Wohn- und Geschäftshäuser (Gewerbeanteil ≤ 20 Prozent), die im Vergleich zum Vorjahr ein Umsatzplus von knapp 7 % verzeichnen können. Weit abgeschlagen folgen die Assetklassen Logistikimmobilien sowie Gewerbe- und Industrieobjekte, die mit einem Anteil von insgesamt 12 % keine Veränderung zum Vorjahreszeitraum zu verzeichnen haben. Auf die sonstigen Gebäude, die keiner genauen Anlageklasse zugeordnet werden können, entfallen 16 % des 2011 registrierten Transaktionsvolumens.

Fonds und private Investoren vorne. Bei der Verteilung des Investmentvolumens nach Käufergruppen liegen 2011 Spezialfonds und private Investoren vorne. Aber auch große, zum Teil ausländische Wohnungsunternehmen oder Projektentwickler waren auf dem Essener Immobilienmarkt aktiv. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass der Anteil privater Investoren, die entweder direkt oder indirekt (über geschlossene und offene Fonds) in Immobilien investieren, in der Bundesrepublik erheblich höher liegt als im europäischen und außereuropäischen Ausland. Diese Situation trägt traditionell zu einer soliden Basisnachfrage und stabilen Investmentmärkten bei. So verwundert es nicht, dass der Essener Immobilienmarkt im betrachteten Vorjahreszeitraum klar von deutschen Investoren dominiert wurde. Bundesweit entfallen gut 70 % des Transaktionsvolumens auf deutsche Investoren, gefolgt von US-amerikanischen und britische Investoren mit jeweils rd. 5 %. Kanadische und österreichische Investoren waren mit jeweils gut 3 % am Transaktionsvolumen beteiligt.

Weiterhin gute Perspektiven. Auch wenn gegenwärtig einiges dafür spricht, dass sich die Konjunktur abkühlen wird, deuten alle Signale darauf hin, dass 2012 weiterhin eine gute Nachfrage zu erwarten sein dürfte. Insbesondere vor dem Hintergrund der sich zuspitzenden Finanz- und Währungskrise wird die Bedeutung der Bundesrepublik als sicherer Hafen tendenziell eher noch zunehmen. Dennoch wird die Kapitalbeschaffung im Immobilienbereich auch in diesem Jahr ein zentrales Thema sein. Zwar ist die allgemeine Bereitschaft zur Kreditvergabe im ersten Quartal dieses Jahres wieder gestiegen, jedoch stark von der Lage und der Objektqualität abhängig. Für risikobehaftete Objekte müssen Investoren häufig eine hohe Eigenkapitalquote in Kauf nehmen. Die im europäischen Vergleich guten ökonomischen Grundlagen, eine hohe Renditelücke zwischen Renditen für deutsche Staatsanleihen und Immobilienrenditen sprechen für ein aktives Investmentjahr 2012. Das Transaktionsvolumen wird sich auch auf dem Essener Investmentmarkt voraussichtlich auf einem ähnlichem Niveau wie 2011 bewegen.

Investmentmarkt-Kennzahlen 2012

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