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    Wohnungsmarkt Essen

    Die jährlich erscheinende Publikation liefert detaillierte Marktanalysen des Essener Wohnanlagemarktes.

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Wohn- und Geschäftshäuser Essen

Rege Nachfrage. Eine gute Nachfrage und gute Preisentwicklung kennzeichneten auch 2011 den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Essen.
Mit 314 Transaktionen und einem Umsatz von 119,8 Mio. € fällt das Transaktionsvolumen für Wohn- und Geschäftshäuser rund 31 % besser aus als im Vorjahreszeitraum (2010: 276 Transaktionen / 91,7 Mio. €). Gemessen am Gesamtvolumen entspricht dies einem durchschnittlichen Kaufpreis in Höhe von rund 380.000 € je gehandelter Immobilie. Ein im Vergleich zum Vorjahr 2010 (332.000 €/Objekt) um rund 14 % leicht erhöhter Wert. Das Ergebnis lag 2011 zwar über dem Transaktionsvolumen der vergangenen drei Jahre, kann aber nicht an die umsatzstarken Jahre 2007 (195,6 Mio. €), 2006 (122,7 Mio. €) und 2005 (182,1 Mio. €) anschließen. Der Umsatzrückgang der vergangenen Jahre ist mitunter auf einen Rückgang der Portfoliotransaktionen sowie ein mangelndes Angebot attraktiver Objekte zurückzuführen.

Lokale Investoren dominieren den Markt. Private Anleger waren 2011 die aktivsten Investorengruppe in Essen. Aber auch große, zum Teil ausländische Wohnungsunternehmen oder institutionelle Anleger waren auf dem Essener Immobilienmarkt aktiv. Hierbei standen insbesondere Mehrfamilienhäuser mit niedrigem Gewerbeanteil (≤ 20 %) im Fokus der Interessenten. Voraussetzung ist, dass die Qualität der Objekte stimmt. Die Vermarktung von Mischobjekten mit einem Gewerbeanteil von mehr als 20 % gestaltete sich aufgrund eines höheren Mietausfallrisikos und einer häufig erschwerten Finanzierbarkeit teilweise deutlich schwerfälliger. Die Bereitschaft der Banken Kredite zu vergeben, ist 2011 wieder gestiegen, jedoch stark von der Lage und der Objektqualität abhängig. Für risikobehaftete Objekte müssen Investoren häufig eine höhere Eigenkapitalquote in Kauf nehmen.

Anziehende Kaufpreisfaktoren. Angesichts der guten Nachfragesituation nehmen Investoren für hochwertige Objekte in den mittleren bis sehr guten Citylagen hohe Faktoren in Kauf. Insbesondere in den sehr guten City-Lagen werden Objekte zu Kaufpreisfaktoren von bis zu 16,5 gehandelt. Die Spanne reicht hierbei vom 11,8-fachen bis zum 16,5-fachen der Jahresnettomiete. Aber auch die guten und mittleren Essener Randlagen profitieren von der gestiegenen Nachfrage. Hier werden Faktoren zwischen 8,0 und 11,0 erzielt. Auch die einfachen Lagen erfreuen sich einer steigenden Beliebtheit. Die Verkäuferseite wird 2011 deutlich von privaten Eigentümern, Erbengemeinschaften und Wohnungsunternehmen dominiert. Aber auch institutionelle und vereinzelte ausländische Verkäufer traten am Essener Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Erscheinung.

Stabile Mieten. Trotz der seit 1990 rückgängigen Bevölkerungszahl wird in Essen mit einer gleichbleibenden Nachfrage nach Wohnraum und stabilen Mieten mit leicht steigender Tendenz gerechnet. Grund hierfür ist die seit 1995 kontinuierlich steigende Zahl der Haushalte, die die Auswirkung des demographischen Wandels auf den Wohnungsmarkt teilweise kompensiert. Die Spitzenmiete in den begehrtesten Essener Top-Lagen insbesondere dem Essener Süden beträgt rund 10 €/m². In einfachen und mittleren Lagen werden durchschnittliche Mieten zwischen 4,00 und 5,20 €/m² erzielt. Zu den begehrtesten Essener Quartieren zählen die im Süden der Stadt gelegenen Stadtteile Rüttenscheid, Bredeney, Stadtwald, Heisingen und Werden. Bei den mittleren und einfachen Lagen werden insbesondere Objekte in den Stadtteilen Kray, Steele, Huttrop und Frohnhausen von Investoren nachgefragt. Mit den Neubau- und Umgestaltungsprojekten „Krupp-Gürtel“ und „Grüne Mitte Essen“ werden 2012/2013 zudem zwei Projekte fertiggestellt, die voraussichtlich zu einer bedeuten Aufwertung der Bereiche zwischen Westviertel, Innenstadt und Altendorf sowie zwischen Universitätscampus und Innenstadt führen werden.

Ausblick 2012. Die Rahmenbedingungen für Investments in Wohn- und Geschäftshäuser sind in der ehemaligen Kulturhauptstadt weiterhin günstig. Trotz der sich abzeichnenden Abkühlung der Konjunktur und der nicht endgültig gelösten Finanzmarkt- und Währungskrise spricht vieles dafür, dass die Nachfrage der Investoren auch 2012 hoch bleiben wird. Bei der Anzahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser ist für das laufende Jahr 2012 von einer ähnlichen Größenordnung wie im Vorjahr, bei gleichbleibendem Transaktionsvolumen, auszugehen. Bei den Spitzenrenditen ist für 2012 eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau zu erwarten.

Wohn- und Geschäftshäuser Kennzahlen 2012

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