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    Büromarktbericht Essen

    Die quartalsweise erscheinende Publikation analysiert die Entwicklung auf dem Essener Büromarkt.

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Büromarkt Essen

Essener Büromarkt in guter Verfassung. Im Essener Marktgebiet wurden 2011 insgesamt rd. 109.000 m² Bürofläche umgesetzt. Damit fällt das Ergebnis um knapp 2 % höher aus als im Vorjahreszeitraum (2010: 105.000 m²). Bemerkenswert ist, dass der Essener Flächenumsatz zum fünften Mal in Folge die 100.000-m²-Schwelle überschreiten konnte und somit rund 9 % über dem langjährigen Durchschnitt liegt.

Citykern im Fokus. Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Bürolagen liegt der Essener Citykern mit 37.000 m² und einem Anteil von rund 34 % unangefochten an der Spitze (2010: 30.000 m²). Während sich der Citykern und die Zone Rüttenscheid/Bredeney im Vorjahr noch ein enges Kopf-an-Kopf-Rennen lieferten, wurde 2011 die Entscheidung zu Gunsten der zentralen Innenstadtlage endgültig entschieden. Mit einem Anteil von 25 % landet die Bürolage Rüttenscheid/Bredeney weit abgeschlagen auf dem zweiten Platz und verbucht einen Umsatzrückgang von knapp 5 Prozentpunkten. Gründe hierfür sind unter anderem die Verschiebung der Großvolumigen Vertragsabschlüsse zu Gunsten der Innenstadtlage und der Großabschluss der AOK Rheinland in der City. Das übrige Stadtgebiet landet mit 17.000 m² bzw. einem Anteil von knapp 16 % auf dem dritten Platz. Auch das Essener Südviertel trug mit rund 13.000 m² bzw. knapp 12 % wesentlich zum guten Ergebnis bei. Die übrigen Büromarktlagen im Cityrand wiesen 2011 leicht gesteigerte Umsatzanteile auf. Lediglich das Südostviertel verzeichnet einen deutlichen Rückgang um gut 12 Prozentpunkte auf rd. 6 %.

Gute Nachfrage im mittleren Segment. Vor allem die mittleren Größenklassen zwischen 1.001 m² und 5.000 m² waren überproportional am Gesamtumsatz beteiligt. Insgesamt waren sie für gut 58 % des Ergebnisses verantwortlich (2010: 22 %). Auch kleine Verträge bis 1.000 m² kamen auf einen soliden Umsatzanteil von rund 30 %, der dem Niveau des Vorjahres entspricht. Mit dem umsatzstarken Abschluss der AOK Rheinland war 2011 auch die Kategorie der Großabschlüsse ab 10.000 m² mit gut 12 % am Ergebnis beteiligt (2010: 10% ). Dagegen wurden in der zweitgrößten Kategorie zwischen 5.001 bis 10.000 m² keine Abschlüsse registriert. Im Vergleich zu 2010 wurden hier noch rd. 33 % des Gesamtumsatzes erzielt. Gemessen an der Anzahl der Vertragsabschlüsse wurden mit gut 38 % in der Kategorie zwischen 201 bis 500 m² die meisten Abschlüsse registriert (2010: 40 %).

Verwaltungen führend. Gemessen am Flächenumsatz nach Branchen waren 2011 mit einem Anteil von jeweils rund 28 % die öffentliche Verwaltung (+27 Prozentpunkte) und die Verwaltungen von Industrieunternehmen (-6 Prozentpunkte) führend. Auf den nachgelagerten Rängen folgen weit abgeschlagen die sonstigen Dienstleistungen mit knapp 9 % (-10 Prozentpunkte), die Gesundheitsbranche und Beratungsgesellschaften mit jeweils rund 6 % und der Handel, der seinen Anteil um gut 3 Prozentpunkte auf knapp 6 % steigern kann. Starke Einbußen beim Flächenumsatz wurden bei der Informations- und Kommunikationstechnologien registriert, die im Vergleich zum Vorjahr 13 Prozentpunkte verliert und nur noch auf einen Anteil von rund 4 % kommt.

Leerstandsquote leicht erhöht. Im Vergleich zum Vorjahr wurde 2011 ein leicht erhöhter Leerstand im Essener Stadtgebiet registriert. Mit knapp 159.000 m² verfügbare Bürofläche ist 2011 ein Anstieg von 6 Prozentpunkten zu verzeichnen (2010: 150.000 m²). Im bundesweiten Vergleich ist die Leerstandsquote mit rund 4,4 % dennoch auf einem erfreulich niedrigen Niveau. Regional musste insbesondere in den Bürozonen der Essener Peripherie ein erhöhter Anstieg verzeichnen werden. Mit gut 54.000 m² und einem Anteil von gut 34 % befinden sich Ende 2011 die größten Flächenreserven, wie bereits im Vorjahr, im übrigen Stadtgebiet (2010: 37.000 m²). Dieser enorme Anstieg von rd. 46 % im Vergleich zum Vorjahr ist primär auf Umzüge in fertige Projekte und modernere Büroflächen in City-Lage zurückzuführen. Die gestiegene Nachfrage nach Büroflächen mit modernem Ausstattungsstandard wirkte sich 2011 positiv auf den Leerstand dieser Flächen aus, der um rd. 10 % auf 36.000 m² abgebaut werden konnte. Auf die zwei verbleibenden großen Essener Büromarktzonen die Zone Citykern und die Zone Rüttenscheid/Bredeney entfallen rd. 35.000 m² (22 %) bzw. 31.000 m² (20 %) freie Bürofläche.

Erhöhte Bauaktivität. Im vergangen Jahr konnte eine deutlich erhöhte Bauaktivität registriert werden. Insbesondere in den Bürolagen übriges Stadtgebiet (17.000 m²), Südviertel (14.000 m²), Citykern (12.000 m²) sowie Rüttenscheid/Bredeney (6.000 m²) entstehen derzeit Projekte mit einer Gesamtleistung von rd. 49.000 m² Bürofläche. Hiervon stehen Ende 2011 noch rund 18.000 m² zur Verfügung. Hierdurch hat sich das verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) Ende 2011 auf 177.000 m² erhöht, was einem Plus von gut 18 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Spitzenmieten stabil. Im Vergleich zum Vorjahr hat die Spitzenmiete 2011 mit 13,40 €/m²/Monat das erreichte Niveau des Vorjahres halten können. Sie wird für moderne Flächen in der Cityrandzone Rüttenscheid/Bredeney erzielt. Der Essener Stadtkern verzeichnet aufgrund der gestiegenen Nachfrage eine um ca. 6 % erhöhte Spitzenmiete. Für Büroflächen mit modernem Ausstattungsstandard werden hier in der Spitze aktuell 13,10 €/m²/M. gezahlt. Auch das Südostviertel konnte von der guten Nachfragesituation profitieren. Hier veränderte sich die Spitzenmiete um +10 % auf 11,40 €/m²/Monat. Leichtere Einbußen (rd. -4 %) bei den Höchstmieten wurden in den Teilmärkten Weststadt (11,90 €/m²/M.) sowie Südviertel (12,90 €/m²/M.) registriert. Insgesamt stiegen die Durchschnittsmieten der einzelnen Essener Teilmärkte im Vergleich zum Vorjahr etwas an, lediglich in einigen Cityrandlagen reduzierten sie sich leicht.

Positiver Ausblick für 2012. Auch wenn die erkennbaren Rahmenbedingungen und vorliegenden Gesuche auf eine weiterhin gute Nachfrage hindeuten, erscheint für 2012 ein leichter Rückgang des Flächenumsatzes am wahrscheinlichsten. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass sich das Ergebnis im durchschnittlichen Bereich der letzten Jahre und damit etwas unterhalb der 100.000-m²-Schwelle bewegen dürfte. Der Leerstand dürfte sich insgesamt jedoch vorerst nur langsam abbauen. Hierbei ist für 2012 von einer Konsolidierung auf dem erreichten Niveau auszugehen. Ausschlaggebend hierfür sind u.a. die Fertigstellungen noch unvermieteter Flächen und anstehende Umzüge in Projekte, die erst im laufenden Jahr abgeschlossen werden. In diesem Zusammenhang wird zumindest ein Teil der Altflächen zunächst in den Leerstand gehen. Die gute Nachfrage nach modernen Flächen steht derzeit einem sehr überschaubaren Angebot entsprechender Flächen gegenüber, so dass auch 2012 bei den Spitzenmieten leichte Steigerungen nicht vollständig ausgeschlossen werden können.

Büromarkt-Kennzahlen 2012

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