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    Investmentmarkt Düsseldorf

    Der quartalsweise erscheinende Report untersucht die Entwicklung auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt.

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Investmentmarkt Düsseldorf

Anziehende Nachfrage. Steigende Preise und eine anziehende Nachfrage kennzeichneten auch 2011 den Investmentmarkt in Düsseldorf. Die breit gefächerte Wirtschaftsstruktur sorgt für Stabilität und bietet Investoren interessante Potenziale für nachhaltige Investments. Mit gut 954 Mio. € verfehlte das Transaktionsvolumen für 2011 nur knapp die Milliardenschwelle und rangiert rund 20 % unter dem sehr starken Wert des Vorjahres. In der Gesamt- betrachtung handelte es sich jedoch um ein gutes Investmentjahr, das den vierthöchsten jemals in Düsseldorf registrierten Investmentumsatz aufweist. Die Anzahl der berücksichtigten Transaktionen liegt auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr. Verantwortlich für den Umsatzrückgang ist das gesunkene Volumen der Großtransaktionen über 50 Mio. €, das sich annährend halbiert hat. Diese Tendenz ist jedoch auf ein mangelndes Angebot entsprechender Objekte zurückzuführen. Die Nachfrage in allen Asset-Klassen ist unverändert gut. Im bundesweiten Vergleich der führenden Investmentstandorte liegt Düsseldorf damit hinter Frankfurt, München, Berlin und Hamburg unverändert auf dem fünften Platz.

Breite Streuung der Größenklassen und homogene Verteilung über das gesamte Marktgebiet. Die Verteilung der Größenklassen ist in Düsseldorf breit gestreut. Zwar bilden auch hier die Großdeals von über 50 Mio. € mit gut 37 % den höchsten Anteil, jedoch sind Transaktion zwischen 25 Mio. € bis 50 Mio. € mit 35 % und die nachgelagerten Verkäufe zwischen 10 Mio. € und 25 Mio. € mit 18 % überproportional am Ergebnis beteiligt. Mit einem Umsatzanteil von gut 10 % machen kleine Deals unter 10 Mio. € 2011 sogar die Hälfe aller Transaktionen im Düsseldorfer Raum aus. Verglichen mit anderen Standorten ist die Verteilung des Transaktionsvolumens in Düsseldorf insgesamt sehr homogen. Der Nachfragedruck ist 2011 insbesondere in den sehr guten und guten Lagen gestiegen. Gemessen am Transaktionsvolumen liegen der Düsseldorfer Cityrand und die Cityzonen mit jeweils rund 30 % auf gleich gutem Niveau wie die mittleren und einfachen Lagen, die 2011 insgesamt einen ähnlich hohe Prozentziffer ausmachten. Mit einem Anteil von knapp 7 % wurden die Nebenlagen nur mäßig nachgefragt und rangieren auf dem Wert des Vorjahres.

Veränderte Nachfragegruppen. Während der Markt 2010 noch von geschlossenen Fonds eindeutig dominiert wurde (über 50% Umsatzanteil), stehen 2011 offene Fonds mit knapp 35 % an der Spitze, gefolgt von Spezialfonds, Projektentwickler und Versicherungen mit jeweils gut 10 %. Aber auch private Anleger und Immobiliengesellschaften investierten 2011 mit jeweils 9 Prozent in den Düsseldorfer Investmentmarkt. Der Anteil ausländischer Investoren machte 2011 gut 20 % des Gesamtergebnisses aus. Geschlossene Fonds, die den Markt noch 2010 dominierten, traten 2011 überhaupt nicht in Erscheinung, was als Indiz für ein nicht ausreichendes Angebot gesehen werden kann. Die Anbieterseite wurde von Projektentwicklern mit einem Anteil von gut 42 % am Transaktionsvolumen dominiert. Darüber hinaus traten Spezialfonds (16 %), Real Estate Funds (12 %) sowie private Anleger und Immobiliengesellschaften mit jeweils knapp 9 % in Erscheinung. Geschlossene Fonds und die übrigen Anlegergruppen spielten 2011 lediglich eine untergeordnete Rolle.

Büroimmobilien und Einzelhandelsobjekte im Fokus. Auch 2011 standen Büroimmobilien mit einem Anteil von 54 % und Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von 38 % im Mittelpunkt des Anlegerinteresses. Insbesondere Core-Immobilien in Innenstadtlage wurden verstärkt nachgefragt. Gemessen am Gesamtumsatz entfielen nur 8 % auf die übrigen Marktsegmente, die unterdurchschnittlich am Umsatz beteiligt waren. Auf Industrieobjekte entfielen knapp 2 %, Logistikimmobilien 1,4 % und Hotels 0,6 % des Transaktionsvolumens.

Renditen unverändert stabil. Die Netto-Spitzenrenditen für Bürohäuser liegt Anfang 2012 unverändert bei 5,0 % und damit 23 Basispunkte unter dem Mittelwert der vergangenen 10 Jahre. Die Spitzenrenditen bei Geschäftshäusern liegt seit Anfang 2011 unverändert bei 4,3 %. Im Logistiksegment wurde 2011 mit durchschnittlich 6,8 % Top-Renditen, die dem Niveau der Logistikhochburgen Köln und Berlin entsprechen, erzielt. Gemessen an der guten Entwicklung des Düsseldorfer Immobilienmarktes, ist das aktuelle Preisniveau insgesamt als angemessen einzustufen.

Ausblick 2012. Auch 2012 wird trotz einer sich abkühlenden Gesamtwirtschaft mit einer anhaltend guten Nachfrage und einer ähnlich guten Gesamt- entwicklung, mit leicht rückläufigem Investitionsvolumen, zu rechnen sein. Insbesondere private Kapitalanleger werden auch künftig Immobilien als weitgehend wertstabile und attraktive Assetklasse nachfragen. Insbesondere Core-Immobilien und Geschäftshäuser in Top-City-Lagen werden hiervon profitieren und auch 2012 verstärkt nachgefragt werden. Das Angebot solcher Objekte wird hierbei das Transaktionsvolumen maßgeblich beeinflussen.
Die Spitzenrenditen werden sich unserer Einschätzung nach auf dem erreichten Niveau stabilisieren.

Investmentmarkt-Kennzahlen 2012

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