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    Büromarktbericht Düsseldorf

    Die quartalsweise erscheinende Publikation analysiert die Entwicklung auf dem Düsseldorfer Büromarkt.

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Büromarkt Düsseldorf

Überdurchschnittliches Jahresergebnis. Mit 660 Verträgen und rund 368.000 m² Flächenumsatz inkl. Eigennutzerprojekte erzielt der Düsseldorfer Büromarkt (inkl. Ratingen und Neuss) eines der besten Ergebnisse der vergangenen Jahre, das den Zehnjahresschnitt um rund 15 % übertrifft. Im Vergleich zum Vorjahr, das erheblich vom Großabschluss von Vodafone D2 am Seestern mit einem Volumen von rd. 90.000 m² profitiert hat, ist zwar ein Rückgang von rund 6 % Prozent zu verzeichnen (2010: 390.000 m²), bereinigt entspricht das Ergebnis 2011 jedoch einem Anstieg von rund 23%. Auf das Stadtgebiet Düsseldorf entfiel ein Umsatzvolumen von rund 314.000 m² (-9,5% im Vergleich zum Vorjahr). Auswirkungen der Finanzkrise waren 2011 nicht zu spüren. Die gute Nachfrage erstreckte sich auf alle Flächengrößen und basiert auf einer insgesamt hohen Anzahl von Vertragsabschlüssen.

Homogene Verteilung des Flächenumsatzes. Die hohe Anzahl an Vertragsabschlüssen führt zu einer weitgehend gleichmäßigen Verteilung des Flächenumsatzes auf das gesamte Stadtgebiet. Lediglich die Büromarktzone Kennedydamm verzeichnet mit gut 44.000 m² Flächenumsatz eine deutliches Umsatzplus im Vergleich zum Vorjahr (2010: 33.000). Auf den nächsten beiden Plätzen folgen mit rd. 36.500 m² der Citykern (+ 6 %) und mit rd. 35.000 m² die Büromarktzone Seestern, die aufgrund des überdurchschnittlichen Ergebnis aus dem Vorjahr (Großabschlusses von Vodafone mit 90.000 m² Flächenumsatz) einen erwartungsgemäßen starken Einbruch (- 71,5 %) zu verzeichnen hat. Auf den weiteren Rängen folgen die Büromarktzone Derendorf mit 31.000 m² (- 11 %) und das Bankenviertel, auf das knapp 28.000 m² des Büroflächenumsatzes entfallen (+ 20 %). Tendenziell wurden 2011 mehr Transaktionen in den Citylagen und der Peripherie registriert. Die Bürozentren verzeichneten einen Umsatzrückgang.

Nachfrage in allen Größenklassen. Nachdem das Vorjahr von Großabschlüssen über 10.000 m² dominiert wurde, liegt 2011 die Flächenkategorie zwischen 2.001 und 5.000 m² mit einem Umsatzanteil von rund 20 % an der Spitze. Auf dem zweiten und dritten Rang folgen die Klassen zwischen 5.001 und 10.000 m² (18 %) und 501 bis 1.000 m² (18 %). Auf die Größenklasse zwischen 1.001 und 2.000 m² entfällt ein Anteil von rd. 17 %. Den letzten Platz belegt die noch im Vorjahr dominierende Kategorie ab 10.000 m² mit gut 6 %.

Beratungsgesellschaften vorn. Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Nachfragegruppen finden sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit den Branchen Beratung, Dienstleistung, Handel und IT- / Kommunikation die gleichen Branchen wie im Vorjahr auf den ersten vier Plätzen. Hierbei verzeichnen die Beratungsgesellschaften und sonstigen Dienstleistungen mit jeweils rund 21 % das umsatzstärkste Ergebnis. Auf den nachgelagerten Plätzen folgen der Handel mit 15 %, die IT/Kommunikationsbranche mit gut 10 % gefolgt von den sonstigen Branchen und Medien/Werbung mit jeweils rund 7 %. Mit einem Umsatzrückgang von rd. 22 % verzeichnet die Telekommunikationsbranche, die im letzten Jahr aufgrund des Großabschlusses von Vodafone noch führend war, den stärksten Einbruch.

Leerstand leicht gestiegen. Infolge der Fertigstellung neuer Büroflächen stieg im Jahresverlauf der Leerstand leicht an, konnte jedoch zum Jahresabschluss aufgrund der guten Nachfrage nach modernen, gut ausgestatteten Flächen wieder etwas abgebaut werden. Mit 1,1 Mio. m² leer stehender Bürofläche stieg der Leerstand im Vergleich zum Vorjahr um rund 5 %. Hiervon entfallen knapp 26 % auf moderne Flächen, ein verhältnismäßig niedriger Wert. Mit jeweils gut 100.000 m² befinden sich die größten Leerstände in den Nebenlagen in den Zonen Düsseldorf West (linksrheinisch) und dem Düsseldorfer Norden. Auf den City-Kern entfallen knapp 92.000 m². Im Vergleich zum Vorjahr ist die Leerstandsquote leicht gestiegen und beläuft sich auf rund 12,0 % im Markt- und 10,7 % im Stadtgebiet. Insbesondere gut ausgestatte Flächen in attraktiver Lager zu adäquaten Konditionen wurden von Bestandsmietern nachgefragt. Dabei waren insbesondere effizient geschnittene Flächen mit niedrigen Nebenkosten gefragt. Die meisten Verträge wurden zu Mietkonditionen zwischen 10,00 und 15,00 €/m² abgeschlossen.

Flächen im Bau gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Volumen der Flächen im Bau um rund 4 % auf rund 250.000 m² erhöht. Zum Zeitpunkt der Berichtserstellung stehen dem Büromarkt hiervon noch rund 80.000 m² bzw. ein Drittel der Flächen zur Verfügung. Ein Großteil hiervon befindet sich in bester Citylage, in der Büromarktzone Bankenviertel. Das Gesamtflächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) erhöht sich im Vergleich zum Vorjahr um gut 4,5 % auf aktuell rund 1.180.000 m².

Leichter Anstieg der Spitzenmiete. Im Spitzensegment ist die Miete in den letzten zwölf Monaten zweimal angestiegen und verzeichnet zum Jahresende einen Wert von 24,25 €/m². In Ausnahmefällen wurden auch Mieten oberhalb der Spitzenmiete registriert, diese sind aber nicht als marktcharakterisierend einzustufen. Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Nachfragegruppen befinden sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit den Branchen Beratung, Dienstleistung, Handel und IT- / Kommunikation die gleichen Branchen wie im Vorjahr auf den ersten vier Plätzen. Die größten registrierten Büro-Deals für das Jahr 2011 entfielen hierbei auf die Werbeagentur Publics mit 12.000 m² im „Le Quartier Central“ an der Toulouser Allee, Siemens Enterprise Communications mit gut 5.500 m² im Heerdter Lohweg und die Unternehmensberatung Mercer mit gut 5.200 m² in der Peter-Müller-Straße im Teilmarkt Düsseldorf-Flughafen. Das linksrheinische Gebiet mit den Teilmärkten Seestern und Heerdt/Lörick gehörte 2011 zu den gefragtesten Düsseldorfer Lagen. Incentives z.B. in Form von mietfreien Zeiten oder Ausbaukostenzuschüssen wurden 2011 von Eigentümern überwiegend für Flächen mit unterdurchschnittlicher Ausstattung und Lage gewährt. Aufgrund der auch im ersten und zweiten Quartal 2012 registrierten guten Flächennachfrage ist weiterhin mit einer positiven Entwicklung zu rechnen.

Positiver Ausblick für 2012. Trotz der unsicheren Rahmenbedingungen und konjunkturellen Prognosen, ist auch für 2012 ist mit einer anhaltend guten Nachfrage, mit leicht fallender Tendenz, zu rechnen. Entsprechende Suchanfragen und Umfrageergebnisse, die auf eine positive Stimmung bei den Unternehmen deuten lassen, unterstreichen die grundsätzlich positiven Rahmenbedingungen für den Düsseldorfer Büromarkt. Die Leerstandsquote dürfte sich 2012 nur geringfügig verändern und der Leerstand nur langfristig abgebaut werden. Ausschlaggebend hierfür sind einerseits anstehende Fertigstellungen noch unvermieteter Flächen sowie Altflächen, die in Folge noch ausstehender Umzüge in neue Quartierte in den Leerstand eingehen werden. Die Spitzenmieten werden sich 2012 voraussichtlich auf gleich gutem Niveau, mit leicht steigender Tendenz, halten können. Ausschlaggebend hierfür sind das moderate Angebot und die gute Nachfrage nach modernen Flächen in attraktiver Lage.

Büromarkt-Kennzahlen 2012

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