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    Investmentmarkt Dortmund

    Der jährlich erscheinende Report liefert ausführliche Analysen zum Dortmunder Investmentmarkt.

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Investmentmarkt Dortmund

Spürbarer Anstieg des Investmentumsatzes. 2011 war ein solides Jahr für den Dortmunder Investmentmarkt. Verkäufe von einzelnen Objekten haben das Marktgeschehen auch 2011 eindeutig dominiert. Der Gesamtumsatz fiel mit 788,5 Mio. € knapp 23 % höher aus als noch im Vorjahr (2010: 642,7 Mio. €). Seit Mitte der 1990er Jahre wurden in Dortmund Transaktionen mit einem jährlichen Gesamtvolumen von durchschnittlich rund 850 Mio. Euro verzeichnet. Gemessen am langjährigen Durchschnitt fällt das 2011 erreichte Ergebnis rund 8 Prozent niedriger aus. Mit 3.714 registrierten Verträgen bewegen sich die Verkaufsfälle 2011 auf einem im Vergleich zum Vorjahr um rund 13 % leicht erhöhtem Niveau (2010: 3.290). Das auf den Investmentbereich anzurechnende Transaktionsvolumen konnte mit 302 Mio. € ein im Vergleich zum Vorjahr (220 Mio. €) um rd. 38 % erhöhtes Ergebnis verzeichnen.

Einzelhandelsimmobilien und Bürogebäude führend. Einzelhandelsimmobilien, inklusive innerstädtische Büro- und Geschäftshäuser, sind 2011 die beliebteste Anlageklasse in Dortmund. Mit gut 44 % wurde 2011 fast die Hälfte des Transaktionsvolumens in diese Assetklasse investiert, was rund 131,5 Mio. € entspricht. Damit erhöht sich ihr Anteil im Vergleich zum Vorjahr (68,7) deutlich um knapp 21 Prozentpunkte. Der wesentliche Grund für dieses sehr gute Ergebnis ist der Eigentümerwechsel zahlreicher Geschäfts- und Bürohäuser. Auf dem 2. Rang folgen mit 356 Verkäufen und einem Umsatzanteil von gut 38 % Wohn- und Geschäftshäuser (Gewerbeanteil ≤ 20 Prozent), die im Vergleich zum Vorjahr einen leichten Umsatzrückgang von 2 Prozentpunkten verzeichnen müssen. Die aus den erzielten Kaufpreisen und dem erzielbaren Rohertrag abgeleiteten Brutto-Faktoren liegen 2011 bei dem 9,0 bis 12,2-fachen für reine Mehrfamilienhäuser und dem 8,7 bis 11,6-fachen für Wohn- und Geschäftshäuser. Auf dem 3. Rang folgen die Assetklassen Logistikimmobilien sowie Gewerbe- und Industrieobjekte, die einen Anteil von insgesamt 18 % am Transaktionsvolumen ausmachen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat sich das Transaktionsvolumen in diesem Marktsegment mit 54,3 Mio. € mehr als verdoppelt (2010: 26,1 Mio. €). Auf die sonstigen Gebäude, die keiner genauen Anlageklasse zugeordnet werden können, entfallen rund 1 % des Transaktionsvolumens.

Fonds und private Investoren vorne. Bei der Verteilung des Investmentvolumens nach Käufergruppen liegen 2011 Spezialfonds und private Investoren vorne. Aber auch große, zum Teil ausländische Wohnungsunternehmen oder Projektentwickler waren auf dem Dortmunder Immobilienmarkt aktiv. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass der Anteil privater Investoren, die entweder direkt oder indirekt (über geschlossene und offene Fonds) in Immobilien investieren, 2011 in der Bundesrepublik erheblich höher liegt als im europäischen und außereuropäischen Ausland. Diese Situation trägt traditionell zu einer soliden Basisnachfrage und stabilen Investmentmärkten bei. So verwundert es nicht, dass der Dortmunder Immobilienmarkt im betrachteten Vorjahreszeitraum klar von deutschen Investoren dominiert wurde. Hierbei entfällt mit rd. 70 % des Gesamttransaktionsvolumens der höchste Anteil auf die Gruppe der hiesigen Investoren. Der Anteil überregionaler Käufer fällt mit rd. 20 % vergleichsweise niedrig aus. Im bundesweiten Vergleich entfallen gut 70 % des Transaktionsvolumens auf deutsche Investoren, gefolgt von US-amerikanischen und britische Investoren mit jeweils rd. 5 %. Kanadische und österreichische Investoren waren mit jeweils gut 3 % am Transaktionsvolumen beteiligt.

Weiterhin gute Perspektiven. Auch wenn gegenwärtig einiges dafür spricht, dass sich die Konjunktur abkühlen wird, deuten alle Signale darauf hin, dass auch für 2012 eine gute Nachfrage zu erwarten sein dürfte. Insbesondere vor dem Hintergrund der sich zuspitzenden Finanz- und Währungskrise wird die Bedeutung der Bundesrepublik als vergleichsweise sicherer Hafen tendenziell eher noch zunehmen. Dennoch wird die Kapitalbeschaffung im Immobilienbereich auch in diesem Jahr ein zentrales Thema sein. Zwar ist die allgemeine Bereitschaft zur Kreditvergabe der Banken im ersten Quartal dieses Jahres wieder gestiegen, jedoch stark von der Lage und der Objektqualität abhängig. Für risikobehaftete Objekte müssen Investoren häufig eine hohe Eigenkapitalquote in Kauf nehmen. Die im europäischen Vergleich guten ökonomischen Grundlagen, eine hohe Renditelücke zwischen Renditen für deutsche Staatsanleihen und Immobilienrenditen sprechen derzeit für ein aktives Investmentjahr 2012. Unser Einschätzung nach wird sich das Transaktionsvolumen in Dortmund auf dem Niveau des Vorjahres bewegen, mit leicht fallender Tendenz. Bei den Kaufpreisfaktoren wird für das laufende Jahr 2012 keine wesentliche Änderung erwartet.

Investmentmarkt-Kennzahlen 2012

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