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    Einzelhandelsmarkt Dortmund

    Die quartalsweise erscheinende Publikation untersucht die Trends auf dem Dortmunder Einzelhandelsmarkt.

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Einzelhandelsmarkt Dortmund

Internationale Filialisten führend. Neben Köln, Düsseldorf und Essen fungiert Dortmund als eines der vier großen Oberzentren in Nordrhein-Westfalen. Im Vergleich zu den übrigen Oberzentren der Metropole Ruhr ist die Anziehungskraft des Dortmunder Einzelhandels auf nicht ortsansässige Konsumenten weniger stark ausgeprägt. 2011 lag die Zentralitätskennziffer mit 113,4 Punkten dennoch auf einem guten Niveau (Vergleich Essen: 118,7). Dortmunds Innenstadt ist fest in der Hand von vorrangig internationalen Filialisten. Der Filialisierungsgrad für die gesamte 1a-Lage ist mit 76,9 % sehr hoch. (Vergleich Essen: 72,3 % und Düsseldorf: 74,6 %). Die Kaufkraftkennziffer je Einwohner der GfK liegt mit 94,6 Punkten unterhalb des Bundesdurchschnitts und somit im Vergleich zu den vorgenannten übrigen Oberzentren auf einem sehr niedrigen Niveau (Vergleich Essen: 100,7 und Düsseldorf: 120,4 Punkte). Mit rund 870.000 qm und einem Anteil von 15,1 % an der gesamten Verkaufsfläche in der Metropole Ruhr ist Dortmund der zweitgrößte Standort im Bereich des Einzelhandels. Auf die gesamte Metropole Ruhr entfällt ein Volumen von rd. 5,8 Mio. qm an Verkaufsfläche (Stand: 2010). Gemessen an den Spitzenmieten nimmt Dortmund 2011 mit 220 €/m² den 8. Rang hinter der Domstadt Köln (230 €/m²) ein. Ein ausgesprochen gutes Ergebnis. Mit der Eröffnung des Shopping Centers „Thier-Galerie“ am ehemaligen Brauerei-Standort zwischen Silberstraße, Hohem Wall und Hövelstraße im Herbst 2011 konnte Dortmund neue Akzente für das Einkaufsziel Dortmund setzen. Mit 33.000 m² Verkaufsfläche und 780 Parkplätzen ist das neue Center zwar nur halb so groß wie der Limbecker Platz in Essen, bietet aber dennoch mit seinen 160 Geschäften und den Magnetmietern Primark, Gerry Weber, Ecco, New Yorker, H&M, Hallhuber, dm, Billabong und René Lezard ein attraktives Angebot, dass zur weiteren Belebung der Innenstadt beiträgt. Die 2011 ermittelte Passantefrequenz in den 1A-Lagen fällt mit rd. 9.900 pro Stunde auf dem Westenhellweg am höchsten aus. Auf dem zweiten Rang folgt der Ostenhellweg mit rd. 8.500 Passaten pro Stunde. Im Vergleich zu Essen (Limbecker Straße 6.155) und zur Landeshauptstadt (Schadowstraße 8.000) ein sehr guter Wert. Die Essener Branchenstruktur wird von den Branchen Textil (26 %), Telekommunikation/Elektro (13,5 %), Gastronomie/Food (13 %), Gesundheit/Beauty (10,5 %) sowie den Branchen Schmuck/Juwelier und Schuhe/Lederwaren mit jeweils rd. 8 % dominiert. Im Vergleich zu den Nachbarmetropolen entspricht die Branchenverteilung weitgehend dem landesweiten Durchschnitt.

Deutschlandtrend 2012. Trotz der aufgrund der europäischen Finanz- und Währungskrise gestiegenen Verunsicherung der Verbraucher konnte der Retailmarkt auch 2011 bundesweit zulegen und das angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen gute Ergebnis des Vorjahres wiederholen. Schätzungen des Statistischen Bundesamtes gehen für 2011 von einer nominalen Steigerung zwischen 2,7 und 2,9 % aus. Inflationsbereinigt dürfte das Ergebnis etwa 1,1 bis 1,3 % über dem Vorjahreswert liegen. Das im Vergleich zum europäischen Ausland sehr gute und solide Ergebnis spricht für eine insgesamt stabile Konjunktur und eine generell positive Stimmung in der Bevölkerung. Verantwortlich für das gute Ergebnis sind die positiven Rahmenbedingungen, die ein für den Einzelhandel konstruktives Umfeld geschaffen haben. Hierzu gehören zahlreiche Einzelindikatoren, die im Zusammenspiel die gute Konsumstimmung stützen konnten. Zu den erfreulichen Indikatoren gehören u.a. die positive Entwicklung des Arbeitsmarktes, der mit einer Arbeitslosenquote von 7,1 % für das Gesamtjahr 2011 und einer durchschnittlichen Arbeitslosenzahl von unter 3 Mio. Erwerbslosen das beste Ergebnis seit der Wiedervereinigung ausweisen kann. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2010 konnte die Arbeitslosenquote zudem um 0,6 Prozentpunkte gesenkt werden. Ungeachtet der Finanz- und Währungsmarktturbulenzen zog die Beschäftigung in Deutschland spürbar an. 2011 waren mit 29,02 Mio. sozialversicherungspflichtig Beschäftigten rund 710.000 Menschen mehr beschäftigt als im Vorjahreszeitraum. Die Prognosen gehen, ungeachtet der erwarteten Konjunktureintrübung, auch 2012 von einer weiter sinkenden Arbeitslosigkeit aus, was sich positiv auf die Entwicklung des deutschen Einzelhandels auswirken dürfte. Neben den skizzierten harten Faktoren spielen auch Stimmungsindikatoren eine entscheidende Rolle. Bemerkenswert ist dabei die gute Entwicklung des Konsumklimaindex der GfK, der sich 2011 zwischen 5,2 und 6,0 Punkten bewegte. Erstaunlich ist auch die gute Prognose zur persönlichen Einkommenserwartung der Konsumenten, die Ende 2011 auf 34 Punkte anstieg und auf einen weiterhin positiven Trend für 2012 schließen lässt.

Rege Nachfrage in Dortmunds Innenstadt. Dortmund verzeichnet auch 2011 eine ungebrochen rege Nachfrage nach guten Einzelhandelsflächen. So stieg die Nachfrage sowohl in der Größenklasse 500 m²-1.000 m² als auch in der Kategorie zwischen 1.000 m²-2.000 m². Insbesondere internationale Modelabels fragten große Flächen für Flagshipstores in exponierten Lagen nach. Aber auch die Schuh- und Lederwarenbranche war in diesem Segment im vergangenen Quartal wieder vermehrt aktiv. Flächen von mehr als 2.000 m², die vorwiegend von Textildiscountern oder der Sport-/Outdoorbranche gesucht werden, waren im ersten Quartal 2012 etwas weniger gefragt, hier lag der Anteil nur bei 5 % gegenüber 7 % im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Nahezu konstante Werte im Jahresvergleich zeigen die Größenklassen unter 100 m² und 250 m²-500 m². Die traditionell stärkste Größenklasse 100 m²-250 m² gab hingegen um 5 % nach, ihr Anteil sank auf 31 %. Dies ist vor allem auf die rückläufige Nachfrage der Branchen Telekommunikation/Home Electronic sowie Schuhe/Lederwaren in dieser Kategorie zurückzuführen. Die gute Nachfragebasis sorgte auch 2011 für einen weiterhin guten Anstieg der Spitzenmieten um 4 %. Für einen idealtypischen 100-m²-Standardshop mit 6 Meter Front in bestfrequentierter 1A-Lage wurde 2011 eine Höchstmiete von 220 €/m² erzielt (2010: 215 €/m²). Im direkten Vergleich zur Nachbarmetropole Essen mit 85 €/m² wird in Dortmund ein um rd. 60 % höheres Spitzenmietniveau erzielt. Der langjährige Durchschnitt weist mit +31 % für den Zeitraum 2002-2011 ein sehr gutes Ergebnis aus. Verglichen mit der Entwicklung der durchschnittlichen Spitzenmiete auf Basis der 183 größten deutschen Kommunen (2002-2011: +3,8 %) sowie der Landeshauptstadt (2002-2011: +42,9 %) belegt Dortmund im bundesweiten Vergleich den 8. Rang knapp hinter der Dommetropole Köln (Spitzenmiete 2011: 230 €/m²). In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass es sich hierbei um ein durchschnittliches Mietpreisniveau für einen idealtypischen 100-m²-Standardshop mit 6 m Front handelt. Flächen mit zunehmender Größenordnung können abnehmende €/m²-Werte und umgekehrt deutlich kleinere Flächen wesentlich höhere €/m²-Werte aufweisen. Die Wertentwicklung für Geschäftshäuser in 1a-Lagen verhält sich weitgehend stabil. Im direkten Vergleich zum Vorjahr konnte das Kaufpreisniveau gehalten werden. So wurden 2011 für Geschäftshäuser in Dortmunder 1A-Lagen durchschnittlich Brutto-Faktoren von 18,0 erzielt. In den Jahren seit 2002 bis 2011 ist der Wert für Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lage um rund 13,5 % gestiegen.

Ausblick 2012. Trotz der noch weitgehend ungelösten europäischen Finanz- und Wirtschaftskrise zeigt die Gesamtbetrachtung der wichtigsten Einflussfaktoren aus heutiger Sicht ein insgesamt positives Bild für das laufende Jahr. Entgegen dem Trend der außergewöhnlich guten Vorjahre, mit überdurchschnittlichen Zuwächsen des BIP, deuten in diesem Jahr alle Indikatoren auf eine Stabilisierungsphase hin. Somit kann auch 2012 von einer gleichbleibenden Nachfrage in den Top-Lagen ausgegangen werden. Insbesondere internationale Textilfilialisten, die derzeit vermehrt auf den Märkten an Rhein und Ruhr aktiv sind, akzeptieren für den Markteintritt häufig auch höhere Mieten, sodass ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete derzeit nicht ausgeschlossen werden kann.

Retailmarkt-Kennzahlen 2012

Kennzahlen für den Einzelhandel
Quellen: Stadt Dortmund, IT NRW, H&H Hütter Research
EH-Kaufkraftkennziffer 2011 je Einwohner 97,2
Kaufkraftkennziffer 2011 je Einwohner -1,36 %
Umsatzkennziffer 2011 je Einwohner 581.308
Zentralitätskennziffer 2011 200.352
Filialisierungsgrad (gesamt 1A-Lage in %) +6,1 %
Passantenfrequenz pro Stunde
(Jahr/Monat/Wochentag/Frequenz)
2011 / Mai / Sa / 9.900
2011 / Mai / Do / 5.050
Stärkste gemessene Frequentierung Westenhellweg
Mietpreis 1A-Lage
100 m²-Ladenlokal 2011
220 EUR / m²
Mietpreis 1A-Lage
1.000 m²-Ladenlokal 2011
70 EUR / m²
Dortmund (Demographische Basisdaten)
Quellen: Stadt Dortmund, IT NRW, H&H Hütter Research
Einwohner zum 31.12.2010 580.335
Bevölkerungsentwicklung 2005-2010 -1,36 %
Besucheraufkommen (2010) 861.625 Übernachtungen
Erwerbstätige (2010) 300.500
Sozialversicherungspfl. Beschäftigte (30.06.2011) 203.839
SVP-Beschäftigungsentwicklung (2005-2011) +7,9 %
Arbeitslosenquote (31.05.2012) 12,5 %
BIP je Einwohner 31.253 EUR
BIP je Erwerbstätigen 60.356 EUR
Verfügbares Einkommen (2010) 17.358 EUR / Einwohner
Gewerbesteueraufkommen (2011) 429 EUR / Einwohner (netto)
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