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    Büromarktbericht Dortmund

    Die quartalsweise erscheinende Publikation analysiert die Entwicklung auf dem Dortmunder Büromarkt.

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Büromarkt Dortmund

Ergebnis über dem Durchschnitt. Mit einem Büroflächenumsatz von rund 69.000 m² konnte der Dortmunder Büromarkt 2011 das Vorjahresergebnis um rund 8,5 % steigern (2010: 64.000 m²). Dabei ist insbesondere das sehr gute erste und dritte Quartal hervorzuheben, in dem eines der besten Resultate der vergangenen Jahre erzielt wurde. Allein im ersten Halbjahr 2011 verzeichnete der Dortmunder Büromarkt einen Flächenumsatz von 40.000 m², ein im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 74 % gesteigerter Wert (2010: 23.000 m²). Für den steilen Anstieg war im ersten Halbjahr 2011 insbesondere ein reges Marktgeschehen im Segment zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmetern mit einem Umsatzanteil von rund 29 % verantwortlich. Auch im dritten und vierten Quartal setzte sich die starke Büroflächennachfrage in Dortmund fort.

Zentrale Lagen gefragt. Der Citykern konnte das gute Ergebnis des Vorjahres weiter ausbauen und verzeichnet mit gut 30 % und 21.000 m² vermieteter Fläche ein um 6 Prozentpunkte gesteigertes Ergebnis. Die Cityrandlage erreicht mit rd. 17.000 m² ein sehr gutes Resultat und kann ihren Anteil um 7 Prozentpunkte auf knapp 25 % steigern (2010: 11.000 m²). Kann ein Viertel des Gesamtumsatzes wurden hier erzielt. Auch das Bürozentrum Flughafen/ECO Port verzeichnet mit 3,6 % ein leichtes Umsatzplus von 1,25 Prozentpunkten. Die hohen Umsatzergebnisse der Sammelkategorien des übrigen Stadtgebiets (29.000 m²) spiegeln die insgesamt breite Nachfrage des Dortmunder Büromarkts wider.

Starke Nachfrage im mittleren Segment. Insbesondere im Segment zwischen 1.001 m² und 5.000 m² konnten umfangreiche Flächen umgesetzt werden. Auf dieses Größenkategorien entfallen mit knapp 40.000 m² rund 57 % des Flächenumsatzes. Ein weiterer Beleg für die gute Nachfragebasis im betrachteten Zeitraum. Weit abgeschlagen folgt die zweitgrößte Kategorie zwischen 5.001 und 10.000 m² auf die knapp 14 % des Flächenumsatzes entfällt. Zu den umsatzstärksten Abschlüssen zählten 2011 das Jobcenter Dortmund mit 8.900 m² (Citykern), die Verwaltung Hellweg mit 4.500 m² (Nebenlage), das Frauenhofer Institut 2.800 m² (Nebenlage), die Lensing Medien GmbH & Co. KG 2.200 m² (Citykern), die Hewlett Packard GmbH mit 2.200 m² (Cityrand) und die Aderhold Rechtsanwaltsgesellschaft mbH mit ca. 1.800 m² (Cityrand).

Öffentliche Verwaltungen führend. Der Leerstand ist im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen und fällt mit 168.000 m² Anfang 2012 rd. 6 % höher aus als im Vorjahreszeitraum (2010: 159.000 m²). Hiervon entfallen gut 32 % auf moderne Büroflächen sowie 16 % auf Flächen im Erstbezug. Insgesamt hat der Großteil der Leerstände eine normale Flächenqualität (rd. 68 %). Mit knapp 66.000 m² und einem Anteil von 39 % befindet sich über ein Drittel des Dortmunder Leerstands in der City und damit in der am stärksten nachgefragten Bürolage. Mit 52.000 m² und 39 % belegt der Cityrand den zweiten Platz der Statistik. Das übrige Stadtgebiet belegt mit 39.000 m² und einem Anteil von 23 % den dritten Rang. Der Großteil des modernen Leerstands entfällt auf die Cityandlagen (29.000 m²) und den Citykern (10.000 m²). Die Leerstandsquote verzeichnet einen leichten Anstieg und beläuft sich auf 5,9 % (+3,5 %).

Leicht erhöhter Leerstand. Der Leerstand ist im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen und fällt mit 168.000 m² Anfang 2012 rd. 6 % höher aus als im Vorjahreszeitraum (2010: 159.000 m²). Hiervon entfallen gut 32 % auf moderne Büroflächen sowie 16 % auf Flächen im Erstbezug. Insgesamt hat der Großteil der Leerstände eine normale Flächenqualität (rd. 68 %). Mit knapp 66.000 m² und einem Anteil von 39 % befindet sich über ein Drittel des Dortmunder Leerstands in der City und damit in der am stärksten nachgefragten Bürolage. Mit 52.000 m² und einem Anteil von 39 % belegt der Cityrand den zweiten Platz der Statistik. Das übrige Stadtgebiet belegt mit 39.000 m² und einem Anteil von 23 % den dritten Rang. Der Großteil des modernen Leerstands entfällt auf die Cityrandlage Westfalendamm (29.000 m²) und den Citykern (10.000 m²). Die Leerstandsquote verzeichnet einen leichten Anstieg und beläuft sich Anfang 2012 auf 5,9 % (+3,5 %).

Kaum noch Flächen im Bau verfügbar. Mit 32.000 m² haben sich die im Bau befindlichen Flächen im Vergleich zum Vorjahr um gut 23 % reduziert (2010: 41.000 m²). Aufgrund von weiteren Projektfertigstellungen beträgt der Anteil der Neubauflächen, die dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehen gerade einmal 6 % (2.000 m²). Ein im bundesweiten Vergleich ausgesprochen niedriger Wert. Das verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) beträgt Anfang 2012 169.500 m², die entspricht einem Plus von rd. 7 % im Vergleich zum Vorjahr.

Spitzenmiete mit leicht rückläufiger Tendenz. Entgegen dem an vielen Standorten beobachten Anstieg der Spitzenmieten um rd. 3 % verhielten sich die Mieten am Dortmunder Büromarkt im Vorjahreszeitraum sehr stabil und verharrten bei 13,40 €/m² auf dem Vorjahresniveau. Anfang dieses Jahres wurde jedoch ein leichter Rückgang um 1,5 % auf 13,20 €/m² registriert. Unverändert wird die Spitzenmiete für moderne Büroflächen mit gehobener Ausstattung in der Büromarktzone Cityrand (Westfalendamm) und dem Citykern erzielt. Für die Nebenlagen sowie der Flughafen/ECO PORT konnte Anfang 2012 ein leichter Anstieg der Höchstmiete beobachtet werden. Insgesamt sich die Durchschnittsmieten geringfügig gefallen.

Aussichten auch für 2012 positiv. Der Dortmunder Büromarkt zeigte sich 2011 weitgehend unbeeindruckt von der Finanz- und Währungskrise und lieferte zum Jahresende positive Kennzahlen und ein gutes Ergebnis. Die solide Nachfragebasis und die vorliegenden Gesuche lassen auch für 2012 einen guten Flächenumsatz auf Vorjahresniveau erwarten. Hierbei wird ein Umsatz auf leicht erhöhtem Niveau des langjährigen Durchschnitts (60.000 m²) erwartet. Aufgrund der Ungewissheit hinsichtlich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung ist davon auszugehen, dass Projektentwickler in diesem Jahr eher zurückhaltend agieren werden. Die von den Nutzern favorisierten modernen Büroflächen dürften sich 2012 zunehmend verknappen. Trotz einem leichten Rückgang im ersten Quartal 2012 ist bei den Spitzenmieten mit einer Stabilisierung auf dem derzeitigen Niveau zu rechnen. Ein leichter Anstieg bei den modernen Flächen kann jedoch nicht ausgeschlossen werden.

Büromarkt-Kennzahlen 2012

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